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齐鲁案例

房屋买卖合同的出卖人,你(们)不能有钱任性、见利忘义!

2016-10-08 10:58:29 浏览次数:0
 

             ——作者系济南专业房地产律师高强

近三个月来,济南房价特别是东部房价一天一个价,作为专业房地产律师,我接到了大量咨询电话并形成多个代理内容竟然惊人的一致:房屋买卖合同已经签订,但出卖人拒绝履行合同如何对该行为进行评价,经纪公司或者买受人应当如何应对?

假定有证据证明出卖人表示不再出售房地产,且买受人没有违约情况根据《中华人民共和国合同法》有关规定,若买受人选择解除合同,也可以要求继续履行合同。

一、解除合同

(一)买受人可以选择双倍定金、赔偿差价损失和赔偿居间佣金的方式。该种诉求中,法院一般都会支持赔偿双倍定金和居间佣金。

关于差价损失,买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价,法院一般也予以支持,但实践中,双方当事人很难就差价达成一致,该种情况下法院最常用的办法是将房产交由评估机构估价。评估过程时间长、成本高且有时候会大幅度低于市场价,作为守约方的买受人往往不能达到预期目的本律师不建议采用该种诉讼请求。

实践中,还有的法院按照已经支付的房款(含定金)与总价的比例,确定损失,本律师认为不妥。

(二)买受人也可以选择要求出卖人承担违约金的方式(定金和违约金不可以同时主张)。济南的房地产经纪公司一般有两种计算违约金的方式,一种是按照房产价格的20%或者30%;一种是按照每逾期一日支付千分之三的违约金。法院一般都会支持违约金,但同时也会向买受人出卖人释明是否要求调整违约金。

不管是20%、30%或者日千分之三的,法院或者仲裁机一般认为约定过高不予支持。若按照总价款算,总价款的7%算是本律师见到的最高违约金,其他地区偶见能支持到10%或者20%的案例,但仅仅是个案;若按照日计算,大约日万分之二至万分之五,更为常见的是按照同期银行贷款利息的1.3倍支付违约金,甚至有的法院直接调整到双倍定金。

二、继续履行

有钱任性?错!即便出卖人主动承担高于定金或者违约金的违约责任,但买受人诉请出卖人协助办理权利转移登记手续,法律上也是支持的。要求继续履行分为不同的情形。

(一)买受人仅支付了首付款,若买受人同意一次性支付剩余房款,法院支持协助转移登记。

(二)买受人仅支付了首付款,通过贷款支付剩余尾款,且银行已经出具贷款承诺函,法院一般也会判决先行转移登记。银行的贷款承诺期一般为90日,一个官司下来,加上上诉期,一般都超过了90日。但这是出卖人原因造成的,出卖人可以主动配合买受人重新取得贷款承诺。

(三)买受人仅支付了首付款,需要通过银行贷款支付剩余尾款,但出卖人不配合办理贷款审批手续。法院查明事实后,一般也会判决先行转移登记。至于买受人不能通过银行支付剩余尾款的问题,系出卖人造成,出卖人可以另行主张权利。

(四)若买受人仅支付定金,出卖人拒不收取首付款,亦不配合银行贷款审批手续。若买受人能够一次性支付剩余尾款,法院可以判决买受人支付房款后,出卖人协助买受人办理转移登记。

(五)若买受人仅支付定金,出卖人不收取首付款,亦不配合银行贷款审批手续。若买受人不能一次性支付剩余尾款,仅能支付首付款。本律师认为,法院仍然可以判决买受人支付首付房款后,出卖人协助买受人办理转移登记。至于买受人不能如期通过银行支付剩余尾款的问题,系出卖人造成,出卖人可以另行主张权利。

(六)若出卖人的房产设有抵押情况,出卖人拒不办理抵押权注销登记手续,但买受人自愿出钱代为清偿出卖人债务的,可以判决转移登记。

参见广东省深圳市中级人民法院 (2015)深中法房终字第2315号民事判决书:

一、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1139号民事判决;二、岑淑艳(出卖人)于本判决生效后三十日内向中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行清偿剩余贷款本息并注销深圳市龙华梅观高速公路某处3栋307号房产(房产证号码:500XXXX873)上的抵押登记,中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行应予配合;如岑淑艳未在本判决前述指定期限内清偿贷款本息并注销抵押登记,刘其波可在该期限届满之日起三十日内代为向中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行清偿并注销抵押登记,中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行应予配合;三、刘其波(买受人)在抵押登记注销后三十日内向岑淑艳支付剩余购房款171万元;如刘其波代为清偿贷款本息以注销抵押登记的,可在前述应付剩余购房款数额中扣除代为清偿的贷款本息及相关费用;四、岑淑艳在收到剩余购房款后五日内向刘其波交付深圳市龙华梅观高速公路某处3栋307号房屋,并在收到剩余购房款后三个工作日内配合刘其波共同向产权登记机关申请办理该房产的过户登记,有关交易税费由刘其波承担。

(七)若开发商将房产出卖给甲,甲又出卖给乙,现涉案房产具备办证条件,但甲拒不办证或者办出证来后,甲又办理抵押设立登记或者转手出卖给他人,甚至该房产因甲对外欠债有被查封的风险。人民法院可以判决甲协助乙办理转移登记手续。实际执行过程中,登记机关在不动产登记簿上记载甲的权利,但不实际发证,直接给乙办证。需要交纳两次税。

参见山东省济南市中级人民法院(2015)济民一终字第773号民事判决书:

一、撤销济南市市中区人民法院(2014)市民初字第2348号民事判决;

二、被上诉人郭好于本判决生效之日起10日内办理位于济南市市中区经八路88号三箭瑞福苑三区4号楼1单元905室房屋的产权证书;

三、被上诉人郭好在取得上述房屋产权证书后10日内协助上诉人尹承磊办理上述房屋的过户登记手续。

 

其实,防止出卖人违约的最好办法,就是提高定金。举个例子,房子200万元,定金40万元,出卖人违约就不划算了,还违约吗?

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